Ipoteca in Svizzera: fondi propri, sostenibilità e ammortamento
Per un proprietario che vende, capire come ragiona la banca dell'acquirente significa saper distinguere un interessato solido da uno che non otterrà mai il finanziamento. Le regole svizzere sono poche e stabili.
Fondi propri: minimo 20%
L'acquirente deve apportare almeno il 20% del prezzo, di cui almeno il 10% con mezzi propri diversi dagli averi del secondo pilastro. Il terzo pilastro vincolato può essere utilizzato integralmente, per prelievo o costituzione in pegno.
Sostenibilità: la regola del terzo
Gli oneri teorici annui non devono superare un terzo del reddito lordo. Il calcolo usa un tasso d'interesse figurativo del 5%, indipendente dai tassi di mercato, a cui si sommano l'1% del valore dell'immobile per manutenzione e l'ammortamento dovuto.
- Interessi figurativi: 5% sul debito ipotecario
- Manutenzione e spese accessorie: 1% del valore dell'immobile
- Ammortamento: riduzione del secondo rango entro 15 anni
Primo e secondo rango
L'ipoteca fino al 66% circa del valore costituisce il primo rango e non deve essere ammortizzata. La parte tra il 66% e l'80% è il secondo rango e va ammortizzata entro quindici anni o entro il pensionamento.
Fissa, SARON o variabile
L'ipoteca a tasso fisso blocca il tasso per una durata definita e offre pianificabilità. L'ipoteca SARON segue il tasso di riferimento del mercato monetario svizzero, con maggiore volatilità e in media un costo storico inferiore. Molte famiglie combinano più tranche con scadenze scaglionate per ridurre il rischio di rinnovo.
Domande frequenti
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