Posso chiedere una garanzia superiore a tre pigioni?

No, per gli immobili ad uso abitativo il limite legale è di tre pigioni mensili nette. Il deposito va su un conto vincolato intestato all'inquilino oppure sostituito da una polizza di garanzia.

Posso aumentare la pigione durante il contratto?

Solo alle scadenze contrattuali, con il modulo ufficiale, un preavviso pari al termine di disdetta più dieci giorni e una motivazione ammessa (per esempio l'aumento del tasso ipotecario di riferimento o lavori a valore aggiunto).

L'inquilino può subaffittare?

Sì, previo consenso del locatore, che può rifiutare solo per motivi definiti dalla legge, tra cui condizioni di subaffitto abusive o inconvenienti maggiori.

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Contratto di locazione in Svizzera: cosa deve contenere

9 min di letturaAggiornato il 08 febbraio 2026

Il diritto svizzero della locazione (art. 253 e seguenti CO) è fortemente orientato alla tutela dell'inquilino: gli errori formali del locatore si pagano quasi sempre con la nullità dell'atto. Un contratto costruito bene, con allegati completi e un verbale di consegna dettagliato, previene la quasi totalità dei conflitti che finiscono davanti all'autorità di conciliazione.

1. Gli elementi essenziali del contratto

Il contratto scritto non è obbligatorio per legge, ma è indispensabile nella pratica. Deve identificare senza ambiguità le parti, l'oggetto locato con i suoi accessori (cantina, posteggio, giardino), la data di inizio, la pigione netta, le spese accessorie e i termini di disdetta.

Pigione netta separata dalle spese accessorie, mai un importo unico indistinto
Elenco degli accessori inclusi: cantina, solaio, posteggio, giardino
Termini e scadenze di disdetta, con i termini legali come minimo
Ammontare della garanzia (massimo tre pigioni mensili nette)
Regolamento della casa allegato e firmato

2. Il formulario della pigione iniziale

Diversi cantoni impongono la consegna al nuovo inquilino di un formulario ufficiale che indica la pigione del conduttore precedente e il motivo di un eventuale aumento. Dove è previsto, la mancata consegna rende la pigione contestabile e può comportarne la riduzione retroattiva.

Verifica l'obbligo nel cantone dell'immobile prima della firma: è un adempimento formale semplice ma con conseguenze economiche rilevanti.

3. Verbale di consegna e restituzione

Il verbale di consegna descrive lo stato di ogni locale al momento della consegna delle chiavi, con fotografie datate. È il documento che, alla fine della locazione, permette di distinguere l'usura normale — a carico del locatore — dai danni imputabili all'inquilino.

Alla restituzione, i difetti vanno segnalati immediatamente e per iscritto: la contestazione tardiva fa decadere la pretesa.

Verbale firmato da entrambe le parti, una copia a ciascuno
Fotografie di ogni locale, cucina, bagno e impianti
Letture dei contatori al giorno della consegna
Numero di chiavi consegnate, per ogni serratura

4. Disdetta e termini legali

La disdetta del locatore va comunicata con il modulo ufficiale cantonale e inviata separatamente a ciascun coniuge o partner registrato che abita l'oggetto: l'invio unico o su carta libera rende la disdetta nulla. Il termine legale minimo per gli appartamenti è di tre mesi, con le scadenze locali d'uso.

La disdetta motivata da una contestazione della pigione avanzata dall'inquilino è annullabile: le tempistiche e le motivazioni vanno curate con attenzione.