Hypothek in der Schweiz: Eigenmittel, Tragbarkeit und Amortisation
Wer als Eigentümer verkauft und die Denkweise der Käuferbank versteht, kann solide Interessenten von solchen unterscheiden, die keine Finanzierung erhalten werden. Die Schweizer Regeln sind überschaubar und beständig.
Eigenmittel: mindestens 20%
Der Käufer muss mindestens 20% des Preises selbst einbringen, davon mindestens 10% aus anderen Eigenmitteln als Guthaben der zweiten Säule. Die gebundene dritte Säule kann vollständig eingesetzt werden, durch Vorbezug oder Verpfändung.
Tragbarkeit: die Ein-Drittel-Regel
Die kalkulatorischen jährlichen Kosten dürfen ein Drittel des Bruttoeinkommens nicht übersteigen. Die Berechnung verwendet unabhängig von den Marktzinsen einen kalkulatorischen Zinssatz von 5%. Hinzu kommen 1% des Immobilienwerts für den Unterhalt und die geschuldete Amortisation.
- Kalkulatorische Zinsen: 5% auf der Hypothekarschuld
- Unterhalt und Nebenkosten: 1% des Immobilienwerts
- Amortisation: Rückzahlung der zweiten Hypothek innerhalb von 15 Jahren
Erste und zweite Hypothek
Die Hypothek bis zu rund 66% des Werts bildet die erste Hypothek und muss nicht amortisiert werden. Der Anteil zwischen 66% und 80% ist die zweite Hypothek und muss innerhalb von fünfzehn Jahren oder bis zur Pensionierung amortisiert werden.
Festhypothek, SARON oder variable Hypothek
Die Festhypothek fixiert den Zinssatz für eine bestimmte Laufzeit und bietet Planungssicherheit. Die SARON-Hypothek folgt dem Referenzzinssatz des Schweizer Geldmarkts, mit grösseren Schwankungen und historisch im Durchschnitt tieferen Kosten. Viele Haushalte kombinieren mehrere Tranchen mit gestaffelten Laufzeiten, um das Erneuerungsrisiko zu verringern.
Häufige Fragen
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