Haus verkaufen ohne Makler in der Schweiz: der vollständige Ratgeber

1. Den Angebotspreis festlegen

Der Preis bestimmt die Anzahl der Anfragen in den ersten drei Wochen – dem Zeitraum, in dem ein Inserat die grösste Sichtbarkeit erhält. Ein Preis, der 10% über dem Marktwert liegt, verringert die Zahl der Kontakte drastisch und erzwingt fast immer eine spätere Preissenkung, die der Markt als Zeichen von Schwäche wertet.

Stützen Sie sich auf drei miteinander abgeglichene Grundlagen: den Medianpreis pro m² Ihrer Gemeinde, vergleichbare Transaktionen der letzten zwölf Monate und den tatsächlichen Zustand der Immobilie (Baujahr, Renovationen, Energieausweis, Ausrichtung, Stockwerk, Parkplätze).

• Medianpreis pro m² der Gemeinde als Ausgangsbasis
• Anpassung nach Zustand, Stockwerk, Aussicht, Ausrichtung und Parkplätzen
• Plausibilitätsprüfung anhand aktueller Inserate im selben Umkreis von 5 km

2. Das Verkaufsdossier vorbereiten

Ein vollständiges Dossier beschleunigt die Verhandlungen und verringert Nachverhandlungen. In der Schweiz verlangen Käufer und ihre Banken fast immer dieselben Unterlagen. Wer sie vor der Veröffentlichung vorbereitet, vermeidet wochenlange Wartezeiten.

• Aktueller Grundbuchauszug
• Vermasste Grundrisse und Situationsplan
• Gebäudeenergieausweis der Kantone (GEAK), wo vorgeschrieben
• Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft, Versammlungsprotokolle und Erneuerungsfonds (Stockwerkeigentum)
• Nebenkostenabrechnungen der letzten zwei Abrechnungsperioden
• Verzeichnis der Unterhaltsarbeiten und Renovationen mit Rechnungen

3. Ein professionelles Inserat erstellen

Die Fotos bestimmen die Klickrate. Fotografieren Sie bei Tageslicht, räumen Sie die Räume auf und zeigen Sie mindestens ein Foto pro Zimmer sowie die Aussicht aus den Fenstern und die Aussenbereiche. Ein veröffentlichter Grundriss verbessert die Qualität der Anfragen, weil er Interessenten aussortiert, die eine andere Raumaufteilung suchen.

Der Text sollte die Fragen beantworten, die ohnehin am Telefon gestellt würden: Baujahr, letzte Arbeiten, Heizung, Nebenkosten, Parkplätze und Verfügbarkeit.

4. Interessenten vor der Besichtigung prüfen

Der Direktverkauf funktioniert, wenn es wenige, gezielte Besichtigungen gibt. Ein kurzer Fragebogen zur Qualifizierung (verfügbare Eigenmittel, bereits mit einer Bank besprochene Finanzierung, Zeithorizont) filtert blosse Neugierige heraus und konzentriert den Zeitaufwand auf tatsächliche Käufer.

In der Schweiz gelten beständige Finanzierungsregeln: mindestens 20% Eigenmittel, davon mindestens 10% nicht aus der zweiten Säule, sowie kalkulatorische Kosten von höchstens einem Drittel des Bruttoeinkommens, berechnet mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 5%.

5. Verhandlung, Reservation und öffentliche Beurkundung

In der Schweiz ist ein Immobilienkauf nur mit öffentlicher Beurkundung gültig. Vor der Beurkundung wird üblicherweise eine Reservationsvereinbarung mit Anzahlung unterzeichnet, die Preis, Fristen und aufschiebende Bedingungen festhält – typischerweise die Zusage der Finanzierung.

Grundstückgewinnsteuer, Notariatsgebühren und Grundbuchgebühren unterscheiden sich je nach Kanton. Klären Sie die Kostenverteilung bereits während der Verhandlungen schriftlich.