So bewerten Sie eine Immobilie in der Schweiz
Eine korrekte Bewertung ist die Voraussetzung für jeden erfolgreichen Verkauf. In der Schweiz verwenden Banken und Schätzungsexperten drei Hauptmethoden, häufig in Kombination. Wer ihre Funktionsweise versteht, kann jede erhaltene Schätzung kritisch beurteilen.
Vergleichswertmethode
Die Immobilie wird mit kürzlich erfolgten Transaktionen ähnlicher Objekte in derselben Gegend verglichen. Dabei werden Fläche, Zustand, Stockwerk und Ausrichtung berücksichtigt. Diese Methode ist am leichtesten nachvollziehbar und in Märkten mit vielen Transaktionen, etwa in Grossstädten, am zuverlässigsten.
Hedonisches Modell
Dies ist das Standardverfahren der Schweizer Banken für selbst genutztes Wohneigentum. Ein statistisches Modell weist jedem Merkmal (Mikrolage, Fläche, Baujahr, Zimmerzahl, Aussicht, Parkplätze) einen Wertbeitrag zu, gestützt auf umfangreiche Datenbanken tatsächlicher Transaktionen.
Ertragswertmethode
Sie wird bei Renditeimmobilien angewendet: Der Wert ergibt sich aus dem jährlichen Nettomietertrag, der mit einem dem Risiko und der Lage entsprechenden Zinssatz kapitalisiert wird. Der Kapitalisierungssatz ist die empfindlichste Variable: Eine Abweichung von einem halben Prozentpunkt verändert den Wert um mehr als 10%.
Die Faktoren, die den Wert tatsächlich beeinflussen
Bei gleicher Fläche bleibt die Mikrolage der dominierende Faktor. Danach folgen der Zustand der Heizungsanlage, die Energieeffizienz, vorhandene Aussenflächen und die Qualität der Raumaufteilung.
- Mikrolage: Lärm, Ausrichtung, Verkehrsanbindung und Schulen
- Energieeffizienz und Jahr der letzten Sanierung
- Aussenflächen: Garten, Terrasse, Balkon und deren Ausrichtung
- Parkplätze, Lift, Keller und Nebenräume
Häufige Fragen
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