Darf ich eine Kaution von mehr als drei Monatsmieten verlangen?

Nein, bei Wohnimmobilien beträgt die gesetzliche Obergrenze drei Nettomonatsmieten. Die Kaution wird auf einem Sperrkonto auf den Namen des Mieters hinterlegt oder durch eine Mietkautionsversicherung ersetzt.

Darf ich den Mietzins während des laufenden Vertrags erhöhen?

Nur auf die vertraglichen Termine, mit dem amtlichen Formular, einer Ankündigungsfrist von Kündigungsfrist plus zehn Tagen und einer zulässigen Begründung, beispielsweise einer Erhöhung des hypothekarischen Referenzzinssatzes oder wertvermehrenden Arbeiten.

Darf der Mieter untervermieten?

Ja, mit Zustimmung des Vermieters. Dieser darf nur aus gesetzlich festgelegten Gründen ablehnen, darunter missbräuchliche Untermietbedingungen oder wesentliche Nachteile.

Vermieten

Mietvertrag in der Schweiz: Was er enthalten muss

9 Min. LesezeitAktualisiert am 08. Februar 2026

Das Schweizer Mietrecht (Art. 253 ff. OR) ist stark auf den Schutz der Mieterschaft ausgerichtet: Formfehler des Vermieters führen fast immer zur Nichtigkeit der betreffenden Handlung. Ein gut aufgebauter Vertrag mit vollständigen Beilagen und einem detaillierten Übergabeprotokoll verhindert nahezu alle Konflikte, die vor der Schlichtungsbehörde enden.

1. Die wesentlichen Vertragsbestandteile

Ein schriftlicher Vertrag ist gesetzlich nicht vorgeschrieben, in der Praxis aber unerlässlich. Er muss die Parteien, das Mietobjekt mit seinem Zubehör (Keller, Parkplatz, Garten), den Mietbeginn, den Nettomietzins, die Nebenkosten und die Kündigungsfristen eindeutig bezeichnen.

Nettomietzins getrennt von den Nebenkosten, niemals ein undifferenzierter Gesamtbetrag
Verzeichnis des inbegriffenen Zubehörs: Keller, Estrich, Parkplatz und Garten
Kündigungsfristen und Kündigungstermine unter Einhaltung der gesetzlichen Mindestfristen
Höhe der Mietkaution (höchstens drei Nettomonatsmieten)
Beigelegte und unterzeichnete Hausordnung

2. Das Formular zum Anfangsmietzins

Verschiedene Kantone schreiben vor, dem neuen Mieter ein amtliches Formular auszuhändigen, das den Mietzins des Vormieters und den Grund einer allfälligen Erhöhung angibt. Wo diese Pflicht besteht, macht die fehlende Aushändigung den Mietzins anfechtbar und kann zu einer rückwirkenden Herabsetzung führen.

Prüfen Sie die Pflicht im Kanton der Immobilie vor der Unterzeichnung: Es handelt sich um eine einfache formelle Vorgabe mit erheblichen finanziellen Folgen.

3. Übergabe- und Rückgabeprotokoll

Das Übergabeprotokoll beschreibt den Zustand jedes Raums bei der Schlüsselübergabe mit datierten Fotos. Es ermöglicht am Ende des Mietverhältnisses die Unterscheidung zwischen normaler Abnutzung – zulasten des Vermieters – und vom Mieter zu verantwortenden Schäden.

Bei der Rückgabe müssen Mängel unverzüglich und schriftlich gerügt werden. Eine verspätete Rüge führt zum Verlust des Anspruchs.

Von beiden Parteien unterzeichnetes Protokoll, je eine Kopie pro Partei
Fotos aller Zimmer, der Küche, des Bads und der Anlagen
Zählerstände am Tag der Übergabe
Anzahl der übergebenen Schlüssel für jedes Schloss

4. Kündigung und gesetzliche Fristen

Die Kündigung durch den Vermieter muss mit dem amtlichen kantonalen Formular mitgeteilt und jedem im Mietobjekt wohnenden Ehegatten beziehungsweise eingetragenen Partner separat zugestellt werden. Eine gemeinsame Zustellung oder eine Kündigung auf gewöhnlichem Briefpapier macht die Kündigung nichtig. Die gesetzliche Mindestfrist für Wohnungen beträgt drei Monate unter Beachtung der ortsüblichen Kündigungstermine.

Eine Kündigung als Reaktion auf eine Mietzinsanfechtung des Mieters ist anfechtbar. Zeitlicher Ablauf und Begründung müssen daher sorgfältig geprüft werden.