Wie hoch darf die Mietkaution sein?

Bei Wohnräumen beträgt die gesetzliche Obergrenze drei Nettomonatsmieten. Der Betrag muss auf einem Sperrkonto auf den Namen des Mieters bei einer Bank in der Schweiz hinterlegt werden.

Darf ich eine Bewerbung ablehnen?

Ja, die Wahl der Mieterschaft ist frei, solange sie nicht diskriminierend erfolgt. Es empfiehlt sich, die Entscheidung mit objektiven und belegbaren Kriterien wie Zahlungsfähigkeit und Vollständigkeit des Dossiers zu begründen.

Können Nebenkosten pauschal vereinbart werden?

Ja, wenn dies im Vertrag ausdrücklich vorgesehen ist. Bei Akontozahlungen muss hingegen eine detaillierte jährliche Abrechnung mit den tatsächlichen Kosten erstellt werden.

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Haus vermieten ohne Makler in der Schweiz: Ratgeber für Eigentümer

8 Min. LesezeitAktualisiert am 15. Januar 2026

Die Direktvermietung spart die Vermittlungsprovision (häufig eine Monatsmiete) und die laufenden Verwaltungskosten. Dafür verlangt sie Sorgfalt in drei Bereichen: Festlegung des Mietzinses, Auswahl der Mieterschaft und vertragliche Regelung nach dem Obligationenrecht.

1. Den marktgerechten Mietzins festlegen

Der Mietzins orientiert sich an vergleichbaren Objekten im selben Quartier, nicht an der gewünschten Rendite. In angespannten Märkten wie Zürich, Genf und Zug finden gut positionierte Objekte rasch Mieter. Ein überhöhter Mietzins verlängert den Leerstand und kostet mehr als ein anfänglicher Preisnachlass.

Unterscheiden Sie immer zwischen Nettomietzins und Nebenkosten. Nebenkosten dürfen nur verrechnet werden, wenn sie ausdrücklich im Vertrag vereinbart sind, und müssen den tatsächlichen Kosten entsprechen.

2. Die Mieterschaft auswählen

Als Faustregel verwenden Schweizer Verwaltungen die Vorgabe, dass der Bruttomietzins höchstens ein Drittel des Bruttohaushaltseinkommens betragen sollte. Oberhalb dieser Grenze steigt das Risiko von Zahlungsausfällen deutlich.

Vollständig ausgefülltes und unterschriebenes Bewerbungsformular
Aktueller Auszug des Betreibungs- und Konkursamts (höchstens 3 Monate alt)
Kopie des Identitätsausweises oder der Aufenthaltsbewilligung
Lohnnachweise der letzten drei Monate oder Abrechnungen für Selbstständigerwerbende
Referenz des bisherigen Vermieters, sofern verfügbar

3. Vertrag, Mietkaution und amtliches Formular

Der Mietvertrag kann mit dem Standardformular der kantonalen Immobilienverbände erstellt werden. Bei Wohnräumen darf die Mietkaution drei Nettomonatsmieten nicht übersteigen und muss auf einem Sperrkonto auf den Namen des Mieters hinterlegt oder durch eine Versicherungsbürgschaft ersetzt werden.

In verschiedenen Kantonen muss der Anfangsmietzins bei einem Mieterwechsel mit dem amtlichen Formular mitgeteilt werden.

4. Übergabe und Protokoll

Ein von beiden Parteien unterzeichnetes Übergabeprotokoll mit datierten Fotos schützt den Eigentümer bei der Rückgabe. Halten Sie den Zustand jedes Raums, die Zählerstände und die Anzahl der übergebenen Schlüssel fest.